Rechte und Pflichten aus dem Wohnraummietvertrag

Was sollte man beim Abschluss eines Mietvertrages über eine Wohnung beachten und welche Rechten und Pflichten werden für Vermieter und Mieter begründet?

Vertragsinhalt und Form

Der Wohnraummietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, der durch Einigung der Vertragsparteien zustande kommt. In dem Vertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter den Wohnraum zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Was Vertragsinhalt ist, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag oder aus dem Besprochenen. Sind keine bestimmten Vereinbarungen getroffen oder nicht geregelt, gelten die gesetzlichen Vorschriften über die Mietverträge der §§ 535 – 580a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen allerdings schriftlich vereinbart werden. Hintergrund: Hierdurch soll ein potenzieller Haus- oder Wohnungserwerber wegen des Grundsatzes „Veräußerung bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) über die mit dem Erwerb verbundenen Verpflichtungen aufgeklärt werden.

Für die Wirksamkeit des Mietvertrages ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofes jedoch nicht erforderlich, dass die einzelnen Seiten fest miteinander verbunden sind. Es genügt, wenn sich der Zusammenhang aus der grafischen Gestaltung ergibt. (Az.: XII ZR 234/95)

„Soziales Mietrecht“

Unter der Prämisse „Soziales Mietrecht“ gelten für Mietverhältnisse über Wohnräume besondere Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, die letztlich auf Art. 14 Abs 1 Grundgesetz zurückzuführen sind. Nach der Rechtsprechung des BVerfG wird dem Mieter verfassungsrechtlich ein an das Eigentum angenäherter Schutz gewährt, der sich insbesondere in Hinblick auf die Kündigung von Wohnraum auswirkt, indem das Interesse des Mieters größeres Gewicht erhält (BVerfG, v. 26.05.1993, Az.: 1 BvR 208/93). Darüber hinaus ist die Vertragsautonomie zum Schutz des Mieters in einigen Fällen eingeschränkt. So kann sich z.B. der Vermieter nicht mit einer „Freizeichnungsklausel“ von Mängelhaftung und Fahrlässigkeit befreien.

Rechte und Pflichten des Mieters

Das wichtigste Recht des Mieters stellt die Gebrauchsüberlassung, also die Nutzung der Wohnung dar. Im Einzelfall richtet sie sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag und nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten. Generell ist dem Mieter jede zulässige Nutzung der Wohnung gestattet. Unklarheiten über die Gebrauchsüberlassung ergeben sich insbesondere, wenn der Inhalt des Mietvertrages unklar ist oder er keine Vereinbarungen dazu enthält. Die Gerichte bestimmen dann anhand des Einzelfalls, welchen Nutzungszweck die Vertragsparteien nach der Verkehrssitte vorausgesetzt und gewollt haben. Beispiel Gartennutzung: Bei Vermietung eines Einfamilienhauses wird sie auch ohne ausdrückliche Vereinbarung für zulässig erachten, bei einem Mehrfamilienhaus hingegen muss sie vereinbart sein oder sich aus den Umständen ergeben.

Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung des Mietzinses (§§ 535 Abs.2, 270 Abs. 1 BGB). Da es sich um eine sog. Schickschuld handelt, erfüllt der Mieter diese Verpflichtung rechtzeitig, wenn er das Geld zum Zeitpunkt der Fälligkeit absendet, also beispielsweise den Überweisungsauftrag zum Fälligkeitsdatum erteilt. Der Mieter ist zur Vorleistung verpflichtet (§ 556b Abs. 1 BGB), die Fälligkeit der Miete kann wiederum im Mietvertrag vereinbart werden, etwa zum 15. des laufenden Monats. Grundsätzlich gilt die Mietzahlungspflicht des Mieters bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Weiter hat der Mieter auch Nebenpflichten zu erfüllen, beispielsweise die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 2 BGB), allgemeine Sorgfaltspflicht hinsichtlich des überlassenen Wohnraums, Schadensminderungspflicht (§ 536c BGB).

Rechte und Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat einen Anspruch auf die Miete, also den im Mietvertrag vereinbaren Betrag für Wohnungsnutzung und Nebenkosten. Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei vereinbar, allerdings greifen auch hier Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, wodurch insbesondere Mietwucher verhindert werden soll.

Der Vermieter verfügt außerdem über einige Sicherungsrechte, z.B. der Anspruch auf Mietkaution oder das Vermieterpfandrecht.

Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie während der Mietzeit zu erhalten (Instandhaltungspflicht, § 535 Abs. 2 BGB). Für die Beurteilung, in welchem Zustand die Mietwohnung Instand gehalten werden muss, ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses entscheidend. Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung, z.B. Installation eines besseren Wärme- und Schallschutzes. Aber der Vermieter ist zur Abhilfe verpflichtet bei Sachmängeln (z.B. schlechte Isolierung, Feuchtigkeitsschäden), Umweltmängeln (z.B. Trinkwasserrohre aus Blei), Störungen durch Immissionen (z.B. Trittschalldämpfung), Rechtsmängeln (z.B. bei Doppelvermietung) und beim Fehlen zugesicherte Eigenschaften (z.B. bei Abweichung von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche). Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter gegen ihn Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Sonderfall: Scheinvertrag

Wird ein Mietvertrag nur zum Schein eingegangen und sind sich Vermieter und Mieter darüber einig, die vertraglichen Rechtsfolgen nicht eintreten zu lassen, ist ein solcher Scheinvertrag nichtig und hat keine Rechtsfolgen.

Ein verdeckter Mietvertrag liegt vor, wenn hinter dem Scheinvertrag ein Mietvertrag mit anderem, gewollten Inhalt steckt. Der zum Schein geschlossene Vertrag ist zwar auch in diesem Fall nichtig. Der verdeckte, also eigentlich gewollte Vertrag kann jedoch wirksam sein, wenn die entsprechenden Willenserklärungen und Formvorschriften eingehalten worden sind.

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